양도세 장기보유특별공제 개편 계산기 : 10년 보유해도 안 살면 공제 0%, 연도별 공제율 표 (엑셀 다운로드)

결론부터 말씀드리면, 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안으로 양도세 장기보유특별공제가 '보유' 중심에서 '거주' 중심으로 바뀝니다. 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2029년부터 보유 공제가 아예 없어지고 거주 공제만 남습니다. 둘째, 무제한이던 공제액에 상한이 생겨 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 묶입니다.

 

가장 중요한 포인트는 이겁니다. 집에 실제로 살았다면 달라지는 게 없습니다. 10년 보유하고 10년 거주했다면 개편 전후 모두 80% 공제입니다. 반면 10년을 보유했어도 거주하지 않았다면 공제율이 40%에서 0%로 완전히 사라집니다. 아래 엑셀에 보유·거주기간과 양도가액을 넣으면 연도별로 세금이 얼마나 달라지는지 바로 확인할 수 있습니다. (기준일: 2026년 8월 6일 · 출처: 정책브리핑, 재정경제부 2026년 세제개편안)

 

무엇이 달라지나요

구분	2027년 (현행 유지)	2028년	2029년~
보유 공제율	연 4% (최대 40%)	연 2% (최대 20%)	폐지
거주 공제율	연 4% (최대 40%)	연 6% (최대 60%)	연 8% (최대 80%)
합산 최대	80%	80%	80%
공제액 한도	한도 없음	20억원	10억원
기본공제	연 250만원	10년 거주 시 2,500만원	10년 거주 시 2,500만원

 

공제액 한도는 개인별·양도물건별로 적용됩니다. 부부가 5대 5로 공동 소유한 주택을 팔면 2029년 기준 각자 10억원씩, 합쳐서 20억원까지 공제받을 수 있습니다.

살았느냐, 안 살았느냐가 전부입니다

보유기간을 10년으로 고정하고 거주기간만 바꿔가며 공제율을 계산해 봤습니다.

거주기간	2027년	2028년	2029년~
0년 (거주 안 함)	40%	20%	0%
2년	48%	32%	16%
5년	60%	50%	40%
7년	68%	62%	56%
10년 (계속 거주)	80%	80%	80%

 

표를 보면 개편의 방향이 분명합니다. 10년을 계속 거주한 사람은 80%로 변화가 없습니다. 하지만 거주기간이 짧을수록 손해가 커지고, 아예 거주하지 않았다면 2029년부터 공제를 한 푼도 받지 못합니다. 전세를 주거나 투자 목적으로 보유한 주택이 직접적인 타격을 받습니다.

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계산 예시 (양도 30억·취득 10억·10년 보유·10년 거주)

2029년 기준으로 계산해 보겠습니다.

단계	금액
전체 양도차익 (30억 − 10억)	2,000,000,000원
과세 대상 양도차익 (12억 초과분)	1,200,000,000원
장특공제율 (거주 10년)	80%
장특공제액 (한도 10억 이내)	960,000,000원
양도소득금액	240,000,000원
기본공제 (10년 거주)	25,000,000원
과세표준	215,000,000원
산출세액 + 지방소득세	67,936,000원

※ 1세대 1주택 비과세 기준 12억원은 개편 후에도 유지됩니다. 12억원을 넘는 부분만 과세됩니다.

함께 바뀌는 것들

· 기본공제 확대: 10년 이상 거주한 1세대 1주택의 양도세 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 10배 늘어납니다.

· 고령자 지방이주 감면: 65세 이상이 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 양도세를 최대 50%, 5억원까지 감면받습니다.

· 다주택 중과 한시 완화: 다주택자에게 처분 기회를 주기 위해 2028년까지 양도세 중과를 한시적으로 완화합니다.

· 시행 시기: 양도세 개편은 1년 유예기간을 거쳐 2028년부터 적용됩니다.

 

엑셀 계산기로 내 세금 확인하기

첨부 엑셀은 3개 시트입니다. '양도세_개편계산' 시트에 양도가액·취득가액·보유기간·거주기간·적용 연도를 넣으면 공제율과 공제 한도가 자동 적용되어 총 납부세액이 나옵니다. 적용 연도만 2027·2028·2029로 바꿔보면 세금이 얼마나 늘어나는지 바로 비교됩니다. '공제율 연도별 변화'와 '양도세 개편 요약' 시트도 함께 들어 있습니다.

2026_양도세개편_계산기.xlsx

0.01MB

 

지금 확인해야 할 것

· 보유 중인 주택에 실제로 거주한 기간이 몇 년인지 확인하세요. 세대 전원이 거주한 기간만 인정됩니다.

· 거주기간이 짧다면 2027년까지는 현행 공제율이 유지되므로, 매도 시점을 함께 고려해볼 수 있습니다.

· 양도차익이 큰 고가주택일수록 공제액 한도(2028년 20억, 2029년 10억)의 영향을 크게 받습니다.

· 부부 공동명의는 한도가 개인별로 적용되므로 단독명의보다 유리할 수 있습니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 장기보유특별공제가 어떻게 바뀌나요?

보유 중심에서 거주 중심으로 바뀝니다. 2028년에는 보유 연 2%·거주 연 6%, 2029년부터는 보유 공제가 폐지되고 거주 연 8%만 적용됩니다.

Q2. 10년 살았으면 손해인가요?

아닙니다. 10년 보유·10년 거주라면 개편 전후 모두 최대 80% 공제로 동일합니다. 손해를 보는 쪽은 보유만 하고 거주하지 않은 경우입니다.

Q3. 공제 한도는 얼마인가요?

2027년까지는 한도가 없고, 2028년 20억원, 2029년부터 10억원입니다. 개인별·양도물건별로 적용되므로 공동명의는 각자 한도를 받습니다.

Q4. 1주택 비과세 12억원 기준도 바뀌나요?

아닙니다. 1세대 1주택 양도가액 12억원 비과세 기준은 그대로 유지됩니다.

Q5. 언제부터 적용되나요?

양도세 개편은 1년 유예를 거쳐 2028년부터 적용됩니다. 다만 국회 심의를 거쳐 확정되므로 내용이 조정될 수 있습니다.

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3줄 요약

1. 양도세 장기보유특별공제가 보유 중심에서 거주 중심으로 바뀌어, 2029년부터 보유 공제가 폐지되고 거주 공제만 최대 80% 적용됩니다.

2. 10년 보유·10년 거주라면 변화가 없지만, 10년 보유했어도 거주 0년이면 공제율이 40%에서 0%로 사라집니다.

3. 무제한이던 공제액에 상한이 신설되어 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 제한되며 개인별·물건별로 적용됩니다.

 

본 글은 2026년 8월 6일 기준 정책브리핑에 게재된 재정경제부 '2026년 세제개편안'(2026.08.03 발표)을 바탕으로 작성한 참고용 정보입니다. 세제개편안은 국회 심의를 거쳐 확정되므로 최종 내용이 달라질 수 있으며, 계산기는 1세대 1주택 기준 간이 계산으로 다주택 중과세율 등은 반영하지 않았습니다. 정확한 세액은 홈택스 양도소득세 모의계산 또는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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