2026 주거 정책 : 체크리스트와 타임라인으로 끝내는 내 집 마련 실전 플랜

5장 체크리스트와 타임라인으로 끝내는 내 집 마련 실전 플랜

시리즈1에서 공급·청약·대출,
시리즈2에서 세금·공시가격·유형별 전략을 정리했다면,

시리즈3는 실제로 움직이기 위한
“체크리스트 + 타임라인 + 엑셀 설계” 편입니다.

말 그대로

“지금 뭘 준비해야 내년에 제대로 한 방을 노릴 수 있느냐”
를 정리해 놓은 가이드라고 보시면 됩니다.

 

 

시리즈 1 보러가기>>

2025.12.13 - [2. 정보/2.3 정책] - 2026 주거 정책 : 수도권 135만 가구 공급과 청약 개편 정리 끝판왕

2026 주거 정책 : 수도권 135만 가구 공급과 청약 개편 정리 끝판왕

 

 

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2025.12.13 - [2. 정보/2.3 정책] - 2026 주거 정책 : 부동산 세금 변화와 30·40대 유형별 생존 전략

 

 

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5-1 2025년에 꼭 해둬야 할 사전 준비 체크리스트

내년에 집을 사든, 청약을 넣든, 전세를 옮기든
준비는 2025년에 끝내놓는 게 정석입니다.

아래 항목은 “하루에 하나씩 체크해도 좋을 정도”로 쪼갠 실전 리스트입니다.

 

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1) 나의 기본 스펙 정리

엑셀 혹은 노션에 다음 네 줄을 맨 위에 적어두세요.

1. 가구 유형
   • 무주택 / 1주택 / 2주택 이상
   • 맞벌이 / 외벌이
   • 자녀 수, 향후 출산 계획(2년 내 여부)
2. 연 소득·현금흐름
   • 근로소득(연봉)
   • 사업·기타소득
   • 월 고정지출(교육비, 대출, 생활비)
3. 보유 자산·대출
   • 예·적금, CMA, 투자자산(주식·채권·ETF 등)
   • 주택담보대출, 전세자금대출, 신용대출 잔액과 이자율
4. 희망 입지·타입
   • “어디에 살고 싶은지” (예: 서울 동남권, 경기 남부, 인천 등)
   • 아파트 vs 오피스텔 vs 빌라 중 우선순위

이 4가지만 깔아두면,
이후에 나오는 공급·청약·대출 제도를 “나에게 맞는 것만 추려서” 볼 수 있습니다.

 

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2) 청약·대출 기본 점수 정리

2026년은 “청약 + 대출 + 세제”가 동시에 작동하는 해입니다.
그래서 다음 두 가지를 수치화해 두는 게 핵심입니다.

1. 청약 스펙
   • 무주택 기간(만 몇 년)
   • 청약통장 가입 기간(몇 년 / 납입 횟수·총액)
   • 부양가족 수 (배우자, 자녀, 부모 동거 여부)
   여기까지 정리하면,
   • 일반공급 가점제 경쟁력
   • 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급 중
     어느 쪽이 더 유리한지 대략 그림이 나옵니다.
2. 대출 여력
   • 금융기관 기준 DSR(총부채원리금상환비율)을 엑셀에서 대략 계산
   • “월 몇 만 원까지 상환 가능한지”를 먼저 잡고
   • 그에 맞춰 집값 상한(예: 6억 / 8억 / 10억)을 역산

포인트
“얼마까지 대출 가능한가?”가 아니라
“얼마까지 상환해도 삶의 질이 무너지지 않는가?”가 기준입니다.

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3) 공시가격·보유세 미리 점검

이미 집을 갖고 있다면,
다음해부터 보유세 체감이 커질 수 있으므로 다음을 해 두는 게 좋습니다.

1. 현재 공시가격(2025년 기준) 확인
2. 주변 실거래가와의 차이(시세 대비 공시 비율) 체킹
3. 시세 10%·20% 상승 시
   • 공시가격, 재산세, 종부세가 얼마나 오를지 간단히 시뮬레이션

이 과정을 거치면,

• “이 집을 5년 더 가져가도 되는지”
• “언제쯤 갈아타기를 고민해야 할지”

에 대한 감이 훨씬 명확해집니다.

 

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4) 생활계획과 주거계획을 같이 그려보기

단순히 “집값”만 보면 결론이 안 나옵니다.
다음 항목을 같은 타임라인 위에 올려놓는 게 좋습니다.

• 출산·양육 계획 (신생아 특별공급·특례대출 활용 여부)
• 자녀 초등·중·고 입학 시점
• 이직·퇴사·창업 계획
• 부모님 건강·요양·동거 가능성

이 네 요소가 주거 선택을 완전히 바꿔 버리는 변수입니다.

예를 들어,

• 2년 내 둘째 계획이 있다 → 신생아 특공·특례대출 변수 생김
• 3년 내 이직 가능성이 크다 → 지금 무리하게 매수하기보다
  2026~2027 공급을 보며 전세·월세로 유연하게 대응하는 편이 나을 수 있음

 

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5-2 2026년 상반기 기준 타임라인 설계

이제 실제 시간축에서 언제 무엇을 체크할지를 반기 단위로 쪼개 보겠습니다.
(편의상 2026년 1월~6월을 “상반기” 기준으로 설명)

 

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1) 2025년 하반기: 정보 수집과 사전 점검

• 2025년 7~9월
  • 국토부·지자체의 2026년 공급 계획 발표 모니터링
  • 관심 지역(서울·경기·인천)의 예정지, 공공분양·공공임대 후보지 체크
  • 청약홈, 마이홈, SH·LH 공고 보는 습관 만들기
• 2025년 10~12월
  • 내 소득·대출·청약 점수 업데이트
  • 2026년 공시가격(안)이 나오면 보유세 재계산
  • 무주택·1주택자는 “2026년 전세 만기 시점”과 청약·매수 타이밍을 나란히 놓고 일정 조정

 

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2) 2026년 1~3월: 제도 확정·상품 비교 구간

• 내년 예산이 확정되고,
  • 신생아 특례 대출 세부 조건
  • 청년·신혼부부 대출 한도·금리
  • 임대·공공주택 공급 일정
    등이 실무적으로 정리되는 시기입니다.

이때 해야 할 일:

1. 대출 상품 3개 이상 비교
   • 신생아 특례 디딤돌·버팀목
   • 청년·신혼부부 디딤돌·버팀목
   • 기타 일반 주담대(은행, 정책모기지 등)
2. 올해 목표 정하기
   • “ 꼭 청약 2번 이상 넣는다”
   • “올해엔 집 안 사고, 전세로 버티며 점수와 자금을 모은다”
   • “올해는 지방 세컨드홈 1채까지 확보한다”
3. 세금 관점에서 포트폴리오 점검
   • 고가 2주택자는 간주임대료 적용 여부 확인
   • 인구감소지역 특례 활용 가능 물건 후보 정리

 

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3) 2026년 4~6월: 실제 청약·계약 실행 구간

상반기 중에는 한국부동산원 청약홈·각 지자체·SH·LH 공고를 통해
실제 청약·입주자 모집이 본격화됩니다.

이 시점의 행동은 단순합니다.

1. 나에게 맞는 유형만 추려서 지원
   • 무주택 출산 가구
     → 신생아 특공 + 공공분양 + 신생아 특례대출 조합
   • 무주택 청년·신혼부부
     → 청년·신혼 특공 + 생애최초 + 역세권·직주근접 단지만 선별
   • 1주택자
     → 갈아타기 청약(입주 시점·잔금 시점 대비),
     지방 세컨드홈 매수 타이밍을 함께 검토
2. 계약 전 “세금 + 이자 + 관리비” 3종 합산
   • 단순하게 ‘월 상환액’만 보지 말고
     • 매수 시: 이자 + 보유세 + 관리비
     • 임대 시: 전월세 차액 + 임대소득세 + 건보료
       를 모두 넣어 연간 총비용으로 비교하는 게 좋습니다.
3. 계약 후 체크
   • 중도금·잔금 일정 vs 예상 현금흐름
   • 다른 투자자산(주식·ETF 등) 환매 타이밍
   • 2027년 이후 금리 시나리오(상승·하락)별 버티기 가능 기간

 

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5-3 엑셀로 만드는 나만의  주거 전략표

 

마지막으로, 이 시리즈의 내용을 한 장으로 정리하는 엑셀을 공유합니다.

 

2026년 나만의 주거 전략표.xlsx

0.01MB

 

이 표를 채우다 보면,

“나는 어느 시나리오에서 가장 덜 불안한가?”
“현금흐름과 세금을 감당할 수 있는 선택은 무엇인가?”

가 숫자로 드러납니다.

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3줄 요약

1. 2025년에는 소득·자산·청약·대출 스펙과 공시가격·보유세를 모두 정리해 나만의 기본 데이터베이스를 만들어야 한다.
2. 2026년 상반기는 청약·대출·세법이 실제로 작동하는 구간이므로, 반기별 타임라인에 맞춰 “언제 정보 수집, 언제 실행”할지 미리 정해 두는 것이 중요하다.
3. 엑셀 3시트(내 스펙, 관심 지역 리스트, 시나리오별 비용·세금 비교)를 만들어 놓으면, 정책이 바뀌더라도 칸만 조금씩 바꿔가며 10년짜리 주거 전략판으로 계속 활용할 수 있다.
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